研习营期间，郑时龄、郭庆、陈建邦、陈永明、蔡永洁和王一分别在研习营启动会、第一次瑞安项目考察交流会及学生成果汇报会上做过发言。这些发言内容涉及如何理解瑞安项目、如何前瞻性思考城市更新问题、如何面对规划设计行业当前面对的挑战与机遇等多个方面，并谈及一些他们的思考和建议。这些来自不同视点，但都有相当高度的专家观点应该与更多高校师生及城市更新实际工作领域各方面人士分享。专家点评和建议要点整理如下。

郑时龄同济大学教授，中国科学院院士，同济大学建筑与城市空间研究所所长

这次以“城市更新?社区与场所营造”为主题的研习营活动是同济大学建筑与城市空间研究所与瑞安房地产联合开展的“城市更新人才培养特别项目”2024年度的一项重要内容。同济和瑞安联合创立这个特别项目的目的是将大学专业教育与城市发展实际领域的积极资源合理对接，培养具有国际视野和务实能力的未来人才，助力中国城市更新与高质量可持续发展。这次研习营活动也是按照这个思路组织的。

这次研习考察的六个瑞安发展项目都是上海城市更新重要实际案例。太平桥新天地社区和瑞虹新城社区从1996年就启动了，太平桥分期建设于2025年还将完成几块重要拼图。创智天地社区和虹桥天地在年轻人群中影响很大，也是上海很受欢迎的办公集聚区。新近开放的蟠龙天地和鸿寿坊也引起很大关注。一个开发单位在近30年里，在一个城市中做出这样一系列得到广泛认可的项目，而且长期持续培育，确实值得观察和研究。这次研习活动能有瑞安支持，每个项目都能与规划发展部和各项目运营团队进行交流，机会很难得。

我希望这次研习营活动是今后关于城市更新、城市高质量可持续发展等领域进一步加强交流的一个新起点。学术研讨交流的六个城市的城市更新（上海、南京、广州、武汉、重庆、大连）今后应该通过多种途径深入下去。

欢迎各位老师和同学来到上海，来到瑞安房地产，并考察交流我们在上海的六个发展项目。

瑞安发展项目实践得到社会各界的一些积极认可，评价我们做出了一些比较经典的项目，包括今天考察交流的太平桥新天地社区。像新天地这种项目，大家觉得经典，是因为这个项目在当时是“从零到一”，一定程度领先于那个时代——瑞安当时对未来城市社区生活、对如何创造适应未来商业和经济活动需要的城市空间有前瞻性的思考，借鉴了国际经验，也结合了当时中国城市的实际情况，并将思考和理念落地，实现了大家认为比较经典的项目。以上海新天地为例，瑞安在发展项目中采取的一些观念和做法，比如，我们对老建筑修旧如旧，但又不是把它变成一个“贡”在博物馆里的文物，而是把它变成商业文化，在那个年代是非常新的。而今天，大部分中国城市都在做这样的工作。

应该尊重我们的城市的历史文化，也要面向未来思考我们的生活方式和生活需求的变化，将二者合理融合，并将全球发达国家城市的一些经验与我们城市的实际情况和特点有所融合，这是瑞安的一种观念。

其实每个城市都处于持续的演化进程，当时的“先进”放在今天大家可能会觉得“应该就是这样子”。所以，在今天这个时代，瑞安房地产一直保持探索——基于城市发展的规律、理念和以往项目实践经验，继续做适应时代发展需求的新的实践尝试。我们今天所面对的宏观经济环境、经济周期所在的位置、中国城市化已达到的程度和未来城市生活和生产需要达到的新高度，以及我们可能面对的一些技术规则的挑战等问题，跟以往是很不一样的，面对今天这个更复杂、更具挑战性的时代，瑞安更加积极开放地与大学等研究机构长期合作，探讨如何将我们的城市和瑞安实践持续做得更好。

与研究机构和政府部门不同，瑞安作为一家社会企业需要追求利润。追求利润的关键是我们企业如何能够给社会带来价值。这个价值来自于瑞安的实践，而实践植根于社会需要，植根于我们如何改变（发展）城市的理念和实践能力。这次研习活动的主题是“城市更新”，为什么我们现在要讲城市更新？这个“城市更新”与瑞安近30年前做上海新天地时的“城市更新”区别在哪里？期待老师和同学们能够通过实地看，听我们讲这些项目的一些故事，通过事实给大家创造一些思考的空间，从而迸发出一些新的想法，一些对未来的期待。

瑞安和同济大学联合创立的“城市更新人才培养特别项目”以及这次联合举办的研习活动，一个很重要的目的是将瑞安实践经验与大学师生和社会相关力量分享，促成新的想法和愿景。我们希望瑞安的理念和经验在今后大学教育里，在相关学术研究和专业交流中能够积极影响到更多人，让更多我们这个行业的从业者产生思考和往前走的力量。

蔡永洁同济大学建筑与城市规划学院教授，建筑系主任（2014-2021）

三组同学观察分析视角差别很大。第一组比较发散，有好多点子；第二组尝试用三条线索串联；第三组针对街道做分析。整体的一个感受是分享内容和方式非常丰富。

第一组同学的汇报展现了我们中国学生目前学习的一个状态，指观察问题的视角或者说感兴趣的点，以及用什么样的语言表达看到的东西。看问题从热闹开始，大家都是这样的，先看表面，形成第一印象，一见钟情之后再顺藤摸瓜，用专业的眼光进一步分析。看得出同学们在尝试这样做，但汇报的热闹比较多，门道少一些。语言表述方面，汇报得比较文学，专业分析应该全部用准确的科学语言来表述。研习考察交流的六个瑞安项目各有千秋，我还想听到几个项目之间差异的分析。不同项目面对不同的挑战，既有共同的出发点和共同的理念，各个项目碰到的具体问题是怎么应对的。对于即将走向社会、走向职场的同学们来说，这种问题意识很重要。

第二组同学的观察视角和分析线索非常清晰，而且尝试把“时间—空间—人”三条线索放到一起，而且在中间打了个问号，引发后续讨论和思考，值得肯定。提醒同学们注意概念——这组同学观察的是社区，研习考察的六个瑞安项目是不是都可以用社区概念或视角去观察和解读？我认为，社区归根结底是一个社会学范畴的概念，有特定指向，六个瑞安项目并不都能够用社区概念去解读。我们在分析解读城市案例时会面临一些关键概念，概念理解是否准确，运用是否恰当是一个关键。这组同学最后表达的几句话，尝试去理解社会，包括对这次研习活动的感受，我觉得很好。

第三组同学抓住了“街道”概念，涉及我们城市建设的一个核心问题——大量造房子，房子造出来之后，剩下的那部分是街道，它的品质怎么样？这是我们面临的一个要害问题，既是城市设计的要害，也是中国城市建设最缺的东西，或者几乎没有的东西。对此进行观察，也比较准确地讲出了一些城市设计要点，并尝试总结什么是好的街道，我很支持。概念还需再澄清，一些例子不是街道，甚至不是线性空间，不能把开放空间都归为街道。

关于街道，我发表一点点感想。最近几年，面对“中国有没有好的新城（指较大范围的新建城区）”提问时，我给出否定回答。虽然很多新城区我并没有看过，但如果专业价值取向有误、专业方法有误，做出的结果一定是有问题的。在项目层面，从上海情况看，有很好的项目，我经常推荐去看的是大学路。有人问，大学路有什么新理念、新手法和新技术吗？我认为没啥新的东西，甚至可以说城市空间建构的成功之处就是没有新东西。我喜欢去大学路，因为能体会到空间品质和由此而来的愉悦感，并不是获得了新鲜感，我在大学路里面看到的城市空间品质是我在好的城市，比如说绝大部分欧洲城市，经常看到的。此外，大家可以想一想，大学路的建成，需要很高级别的优秀建筑师吗？这个话题应该瑞安房地产陈建邦先生（规划发展部总监）最清楚，我想大家可以从陈总关于创智天地规划设计、大学路城市设计及建筑设计管控相关的专题授课内容中找到一些答案。这给我们很大的启示——好的城市项目是怎么实现的，这个过程值得分析。

我代表同济大学建筑系感谢瑞安的大力支持，感谢兄弟院校师生的积极参与。本次研习活动的主题“城市更新：社区与场所营造”，在当前城市发展模式转变、经济社会各个方面发生转型的大背景下特别重要。我认为一个能够长久保持活力，公认的好的城市发展项目，一定是要根植于social networks，同时在城市空间方面一定是要非常紧密地编织到urban fabric之中。本次研习营考察交流的六个瑞安发展项目都具备这样的特点。能够得到瑞安支持考察这些实践案例，对参加研习的师生而言，是非常好的学习机会。

从community building角度去思考复合功能大型城市发展项目与城市的关系，我认为非常有价值，是城市设计领域里要讨论的一个重要问题。一个项目必须尊重城市，只有根植于一个community才会获得来自城市的，生生不息的滋养。瑞安项目在这方面的理念和做法值得关注和研究。关于场所营造（place making），同学们展示了很多现象观察和总结，希望大家进一步思考这些场所后面的理念和策略，用专业方式做出分析和归纳，避免表象和片段化的理解。城市中有吸引力的场所，比如我经常去的大学路，第一次去会觉得新鲜，去了100次之后还有什么新鲜呢？恐怕吸引力不仅仅同新鲜感有关。这种对城市空间的良好体验和认同是怎么来的？有一些是与规划和设计有关，还有一些不是我们专业能解决的问题或因素。希望大家以这次项目调研为基础继续深入思考后面的这些问题。

瑞安的项目非常成功，有很多好评，比如大家都评价大学路很好。但为什么我们在上海没有看到更多的大学路，我们在中国城市没有看到更多的大学路？上海新天地也很好，为什么我们看到为数不少的，与瑞安没有关系的，仿冒的新天地，根本不可能与上海新天地相提并论？除了建筑和城市空间塑造外，还有项目开发、管理和运营的很多其它方面决定项目成败的重要因素。这次研习营时间有限，同学们的观察分析主要集中在城市设计方面，但也从与各个瑞安项目运营团队的交流中或多或少体会到其它方面因素的重要性。作为建筑系主任，我支持和期待后续进一步加强与瑞安的交流，希望将瑞安项目实践经验纳入建筑系的教学和人才培养环节，尤其是促进城市设计和城市更新领域的教育和研究。

很高兴今天有机会与同学和老师们谈瑞安项目。我曾在瑞安工作了十几年，做过财务总监，后来负责创智天地项目。同学们分析瑞安项目拉起我很多回忆和感触。

瑞安项目背后的灵魂（人物）很重要。罗康瑞主席对资金的概念和心态跟我们不一样，不惜工本打造新天地这类项目，概念或风格不对就拆掉再来，团队不行就换……我觉得罗先生对上海有很大贡献，他很有想法，也很有理想，这种老板不容易找。瑞安的商业模式是很独特的，每个项目都不同，没有一个成型的可复制的东西，试错的成本很高。瑞安的一些项目，包括创智天地，曾经在董事会层面被叫停，认为不能继续亏下去，不要做了，卖掉算了……没有罗先生的坚持和信任，这些项目不可能实现。今天的成功得来不易，我不觉得这些项目会容易地被复制或反超。但以前瑞安做这类项目都靠住宅来弥补成本，现在住宅越来越难了，今后怎么做是个很大的挑战。

创智天地开始的时候很难。此前瑞安的项目都在市中心，而当时的五角场以北都是很“草根”的地方，商业和办公租不出去，学生也没钱，有几年时间很难。其实创智天地的最大的资本或者说资产就是大学生，附近有十几所高校，每年都有新的学生进来，这是其它项目不会有，而这个地方独有的元素。学生没钱不重要，他们来就形成创智天地的背景板，带来生命活力，这对项目后续发展非常重要。项目爬坡时期的“软件”很重要，与后期的管理是不一样的。大学路最初是单行路，车子开得很快，做了很多协调工作才变成双行；然后我们在两侧布置花坛和花箱等街道装饰举措，而且根据季节调整花色；还有吵得沸沸扬扬的大学路沿线外摆，通过很多协调，最终获得各方面的支持与认可……项目的初心，究竟要服务谁，要想清楚，还要和服务团队及用户保持很好的沟通，有大量的培育和管理工作。

Community是瑞安项目很关注的一个话题，涉及我们生命中工作、生活、休闲娱乐和学习四个主要元素。对于一个社区发展项目，要知道目标客户，才能确定要做什么样的community，You cannot be everything to everyone。community这个概念不能滥用，一个发展项目要吸引谁，要为这样的人群提供什么服务，初心必须想清楚，而且要坚持。

从实际项目经验而言，设计要兼顾macro和micro两个层面的问题。另外，设计要超前，不超前就很沉闷，但不能超前太多，太多的话跟人家距离感很大，他还理解不到——这个度要把握得很好。关于新旧问题，新天地和创智天地等所有瑞安项目都会考虑是旧瓶新酒，还是新瓶旧酒，还是旧瓶旧酒……这是一个平衡，不能没有新的，也不能没有旧的。瑞安有一句话——昨天、明天，相会在今天，意思是既要看到旧的，也要看到未来，建筑是有生命的，旧和新要结合。

同学们学城市设计和建筑设计专业，我认为我们在中国真的是千载难逢的机会，你们现在找工作比较难不重要，把你们的初心保持好，好东西会自然来的，有这么大尺度的国家和机会，全世界来看真的很少。既然做这个行业，就要爱这个行业，努力用心找一个目标（领域）做好做强。我觉得建筑行业要放眼世界，不停学习，要知道服务的人群是谁，要努力专注成为某个具体领域的专家，尊重你的行业，珍视土地，把项目做好。结尾送给同学们三句话：不忘初心，胸怀祖国，面向未来。

陈建邦瑞安房地产规划发展部总监，瑞安集团可持续发展总监

同学们的学习总结不需要说瑞安怎么好，重要的是通过看这些项目你们真正学了什么。瑞安既开发也运营，项目涉及很多方面的工作，同学们来自城市设计和建筑设计专业，我希望你们多关注设计问题，对设计有兴趣。我这一星期和大家谈了很多，希望通过这次学习你们会有设计方法论方面的改变。当你们真正着手进行下一次设计时，是否会体现出一些改变？如果有一个或两个改变，会是什么？

做建筑设计和城市设计是一个很实用的事，我们的责任是非常具体的，需要对功能，对社区，对具体的用户承担责任，这其中涉及一系列设计关键点。比如：尺度不是大跟小的问题，大中小都各有需要，视具体情况而定，不能说小就是好。一条具体的街道到底需要多宽，与其匹配的人行道尺度和路缘石转弯半径具体要多少等设计问题需要研究分析。而且街有前后之分，服务性的“后街”的做法与“前街”差异很大……这些设计关键点是我们设计师必须要知道的事情，发现和理解这些关键点不是三言两语、一天两天能够做到的事情，需要不停地去看实际的项目。不但看瑞安的项目，其它成功的和失败的项目都要看，努力发现具体哪些问题令其成功或不成功。我觉得我毕业之后才真正学这些知识，从实践中慢慢理解原来是这样子，体会到有一些以前学的好像是错误的。希望这个星期是同学们理解设计的一个新开始。

城市社区发展项目面向的人群这一点很重要，不同的规划发展定位，面向的人群不同，社区项目的规划设计就很不一样。但是从硬件角度，我们有一个可持续发展的概念，也是城市更新的概念，因为社区随着时间会发生改变。我和同学们讲过欧洲城市的例子，普通的一两百年的房子曾经做过住宅、办公、诊所或餐厅，能够改变功能地持续更新以适应新的需求……瑞安的太平桥新天地和创智天地等社区随着上海城市发展、承载的人群和公司都与当初项目定位有所不同了，但仍然是好的社区，仍然能够成功。因为我们创造了一些很好的场所，这些场所把整个社区连在一起。社区的硬件和软件两方面都重要，硬件方面是设计需要做好的事情，这是社区今后可持续发展的一个关键。硬件的“壳”如果做得不好，以后是很难改的，尤其是街道，拓宽或收窄怎么操作呢？我认为一个城市需要很多不同类型好的社区，大中小的都需要，国际社区和local的社区都可以是好的社区，我们的责任是能够令社区不停地好下去。社区功能会随着时间发生改变，像欧洲城市的情况一样，创智天地和太平桥新天地都会慢慢发生改变，确保硬件适应社区能持续变好就是城市设计师、建筑设计师的责任。

同学们关注和讨论街道非常好。我认为好的社区其实最重要就是要有好的街道。社区是由不同的公共空间连接起来，有三种公共空间——街道、广场和公共绿地，这三个公共空间中最多的就是街道。世界上所有好的城市里都有很好的街道。好的街是永久的，不是过了一两年就不好了。全世界好的街道，无论是巴黎的香榭丽舍，或是东京的表参道，或者是意大利山城的小街等，都是永久的好。街道沿线建筑的功能会改变，但街道是漂亮的，永久的，把城市永久地连在一起。因为有了漂亮的街，沿街房子的功能是可以改变，促进房子功能不断地更新，令这个城市更加好。所以街道是做城市社区最重要的事，必须把街道设计好。如果只选一件重要的事情，我会选把城市的街道做好，现在中国确实是很缺乏把街道设计好的朋友。希望有更多老师和同学，以及城市设计和建筑设计专业人员关注街道设计。

瑞安房地产与同济大学建筑与城市空间研究所合作开展“城市更新人才培养特别项目”，社区与场所营造是其中一个重要内容，我们希望把瑞安的一些实践经验和一些方法论传给我们的学生，我们的下一代专业人员。虽然现在面临所谓“中国房地产下行”，但是不等于好的建筑师和城市设计师没有好工作，我觉得我们最好的作品还没出来。所以我鼓励同学们不要怕，你们需要想一想是不是真的有热情（passion）对待你的专业，我觉得中国的机会比绝大部分国家还是多得多，但是跟以前不一样了，你们要真真正正做“设计”。我认为（对于城市规划与建筑行业）现在才是一个真正美好阶段的开始。

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