观点网商企服务是近些年物企抢滩的高潜力细分赛道，受整体经济环境低迷影响，争取优质行业的头部客户，是保障回款和盈利的关键。

万物梁行10月10日官微传出捷报，再获腾讯委任，将为深圳企鹅岛已交付地块中面积最大地块——04号地块提供设施管理（FM）服务。

通常意义上，FM服务定义为在建筑环境内整合人员、场所和过程，并以改善人们生活质量、提高核心业务生产能力为目的的组织职能。据招股书中介绍，万物梁行提供的服务内容主要包括秩序维护、清洁和绿化、设施运行和维护、环境、健康及安全管理、综合行政支持、活动支持和礼宾服务。

今年以来，万物梁行FM业务整体保持着快速增长。上半年新增头部新能源汽车公司、知名共享出行企业等企业大客户；下半年以来还与知名LED供应商强力巨彩、君超集团等达成合作。

实际上，与腾讯企鹅岛的牵手早在今年8月23日的中期业绩会上有了预告。彼时朱保全介绍称，万物梁行已中标两个中国企业最大设施管理外包服务项目：腾讯企鹅岛及华为青浦园区，金额超过5亿元。并表示“这是客户对我们在区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力方面的认可。”

物聊社了解到，企鹅岛是“定制”的腾讯新总部，地处腾讯于2019年11月以底价85.2亿元竞得的深圳A002-0076号地块，具体位于宝安区西乡街道大铲湾（前海湾），土地面积80.91万平米，建筑面积200万米，规划用途为工业用地（新型产业用地）公共管理与服务设施用地交通设施用地，准入行业类别为战略性新兴产业-数字经济（A03互联网产业）。按照有关规划，这里将打造成深圳“互联网＋”未来科技城。

同时，岛上设有科技馆、文化馆、体育中心等公共服务设施，建成后将向公众开放，另外学校教育设施、产业园区配套宿舍、社区健康服务中心、公交首末站、酒店等配套设施也一应俱全。

万物梁行官微介绍，企鹅岛一期工程计划于今年底竣工，预计2026年全部完工，共分为5个地块。其中4号地块是5个地块中面积最大的，总建筑面积约83万平方米，包含写字楼、底商、食堂等业态，将用于腾讯自用研发办公，预计于2025年年中交付。

而此次，腾讯正是将这最大地块的物业管理服务委任于万物梁行，这与双方长久合作形成的互信相关。当前，万物梁行已派专业团队在建设期提前介入，为交付后的运营服务奠定基础。

据悉，自2011年7月起，万物梁行的股东戴德梁行便为深圳南山区的腾讯大厦提供顾问服务，同年11月又为腾讯滨海大厦提供顾问服务。2012年4月万物云的前身万科物业，也首次与腾讯结缘，为深圳龙光世纪大厦腾讯电商项目提供服务。此后，两个股东又先后为腾讯武汉、成都、广州的多个项目提供服务。

可以看出，优质的设施管理服务有助于物企以点带面打开与客户合作的突破口，渐渐形成深度绑定，增长客户粘性。

而下半年以来万物梁行还与知名LED供应商强力巨彩及多元化综合型的君超集团达成合作，为前者新总部提供专业设施管理服务，为后者位于广州金融城的320米超高层综合体君超中心一站式服务解决方案。

据了解，凭借其在商企市场中突出的品牌优势和拓展能力，万物梁行2023年及2024上半年共获得了18个超高层项目，并进一步丰富客户矩阵。

自万物梁行品牌建立以来，其扩张步伐便一直很快。前CEO叶世源曾提出，万物梁行未来会在三大轴线上进行深耕，其中在空间轴，便是做大业务规模，扩大管理资产规模和客户数量，做大业务底盘。

雄心的背后自然要实力的支撑。相较于其他商企服务公司，万物梁行“中西合璧，强强联手”的背景显得与众不同。

据万物云招股书介绍，2019年12月其前身万科物业与戴德梁行进一步宣布成立了合资公司，将彼此的商写物业及综合设施管理业务团队融合进合资公司。2020年7月该合资公司正式公布中文名称为“万物梁行”。

在管理层看来，万物梁行在万物云体系内运营，补足了中国物业公司不擅长而戴德梁行擅长的租赁、评估、买卖等领域。合作进一步融合了从万物云一端牵出的国内客户优势，和在戴德梁行一端牵出的国际客户优势。

另外，万物云旗下“科技”和“成长”板块，对于万物梁行探索业务升维，由物业及设施管理服务商向企业综合服务商转型，布局能源管理等新业务助力明显。

中报介绍，2024上半年万物梁行助力“中港汇?黄浦”打造超高层绿色转型标杆，作为该项目的物业服务方的基础上提供节能策略加运维保障的全套解决方案，形成“数据采集－能效监测-AI分析－智控节能”的能效管理闭环。在该项目中投入了AIoT智控节能系统，助力在酒店办公综合入驻率同比增加的背景下，制冷系统今年5月节能量约81,390千瓦时，较去年同期节能33.3%。预计今年全年节能量469,000千瓦时，可减少碳排放量约399吨。

万物梁行的收入和规模目前主要体现在万物云报表中物业及设施管理服务部分。截至2024H1该业务板块收入47.99亿元，同比增长20.8%，增速较2023中期及全年均有回升。

其规模仍然具有优势。截至2024H1万物云的物业及设施管理服务合约项目数量2804个，合约饱和收入175.07亿元，较2023年末增长10.46%；在管项目数量2382个，在管饱和收入143.11亿元，较2023年末增长6.56%。

这其中，在管的综合设施管理服务项目为75.4亿元，同比增长51.0%。五大赛道（互联网、高端制造、金融、生物医药及跨国公司）签约饱和收入提升了35.8%。

但也存在隐忧，例如部分参与竞争者以业务外包低门槛方式切入FM赛道，带来价格“内卷”；宏观环境承压的情况下也不排除部分客户支付能力下降等因素，这都将成为万物梁行盈利考验。

物聊社注意到，2023全年和2024上半年万物云的物业及设施管理服务的毛利均出现同比下滑情况，分别降低了22.2%及3.4%，毛利率已降至8.3%。同时，2024上半年万物云也有44个物业及设施管理服务项目退出情况。

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